Wertminderung – Definition und Ursachen
Wertminderung bezeichnet eine Verringerung des Verkehrswerts einer Immobilie gegenüber einem Referenzwert. Sie kann durch Alterung und Abnutzung, rechtliche Belastungen, Mängel, veränderte Marktbedingungen oder externe Faktoren entstehen.
Alterswertminderung im Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird die altersbedingte Wertminderung als Alterswertabschlag berücksichtigt. Er ergibt sich aus dem Verhältnis von tatsächlichem Gebäudealter zur Gesamtnutzungsdauer. Die Abschreibungsmethode (linear, Ross, Regressiv) bestimmt die Form des Wertverlusts über die Zeit.
Wertminderung durch rechtliche Belastungen
Eingetragene Rechte wie Nießbrauch, Wegerechte, Reallasten, Erbbaurechte oder Baulasten können den Verkehrswert erheblich mindern. Die Quantifizierung erfolgt durch Barwertberechnung der beeinträchtigten Nutzungsmöglichkeiten.
Wertminderung durch Mängel
Baumängel, Bauschäden und Instandhaltungsrückstände wirken als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) wertmindernd. Sachverständige schätzen die Kosten zur Beseitigung der Mängel und setzen diese als Abzug vom Verkehrswert an – sofern sie nicht bereits über einen verminderten Marktanpassungsfaktor oder eine verkürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden.