Bodenwert – Definition und Ermittlung
Der Bodenwert ist der Wert des Grund und Bodens eines Grundstücks ohne Berücksichtigung der aufstehenden Gebäude. Er ist ein zentraler Bestandteil aller normierten Wertermittlungsverfahren und wird in der Regel im Vergleichswertverfahren auf Basis des Bodenrichtwerts ermittelt.
Bodenwert als fiktiver Freiflächenwert
Methodisch wird der Bodenwert als Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand ermittelt – so, als wäre das Grundstück frei von Bebauung. Vorhandene Gebäude bleiben bei der Bodenwertermittlung außer Betracht. Maßgeblich sind der Bodenrichtwert und die individuellen Grundstückseigenschaften.
Bedeutung in den Bewertungsverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert separat ermittelt und mit dem Gebäudesachwert addiert. Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert abgezinst und zum kapitalisierten Reinertrag addiert. Die Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) ist dabei ein zentraler Rechenschritt.
Einflussfaktoren
Den Bodenwert beeinflussen: Lage, Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und Belastungen.