Ertragswertverfahren – Methodik und Anwendung
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV. Es ermittelt den Verkehrswert auf Basis der nachhaltig erzielbaren Reinerträge und ist das Standardverfahren für vermietete Renditeimmobilien.
Ablauf des Ertragswertverfahrens
- Rohertrag ermitteln (nachhaltig erzielbare Jahresmiete)
- Bewirtschaftungskosten abziehen → Reinertrag
- Bodenwertverzinsung abziehen → Gebäudereinertrag
- Gebäudereinertrag × Vervielfältiger → Gebäudeertragswert
- Gebäudeertragswert + Bodenwert = voräufiger Ertragswert
- Anpassung um boG → Ertragswert
Liegenschaftszinssatz als Schlüsselparameter
Der Liegenschaftszinssatz ist der zentrale Wertparameter. Er drückt das marktübliche Verhältnis von Ertrag zu Immobilienwert aus und wird vom Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung abgeleitet.