Vervielfältiger – Definition und Berechnung
Der Vervielfältiger (auch: Rentenbarwertfaktor) ist eine mathematische Größe im Ertragswertverfahren, die den Barwert einer gleichbleibenden jährlichen Zahlung über einen definierten Zeitraum bei einem bestimmten Zinssatz angibt. Er wird mit dem Gebäudereinertrag multipliziert, um den Gebäudeertragswert zu ermitteln.
Berechnung des Vervielfältigers
Der Vervielfältiger (V) ergibt sich aus der Rentenbarwertformel:
V = (1 − (1 + p)^−n) / p
Dabei ist p der Liegenschaftszinssatz (als Dezimalzahl) und n die Restnutzungsdauer in Jahren. Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Vervielfältiger.
Beispiel
Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von ca. 19,79. Ein Gebäudereinertrag von 30.000 € × 19,79 = Gebäudeertragswert ca. 593.700 €.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Der Vervielfältiger ist das Bindeglied zwischen dem jährlichen Reinertrag und dem kapitalisierten Gebäudewert. Änderungen im Liegenschaftszinssatz oder in der Restnutzungsdauer wirken sich unmittelbar auf den Vervielfältiger und damit auf das Bewertungsergebnis aus. Dies macht ihn zu einem der sensibelsten Parameter im Ertragswertverfahren.