Ertragswert – Definition und Berechnung
Der Ertragswert ist der im Ertragswertverfahren ermittelte Wert einer Immobilie, der auf den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen basiert. Er ist der maßgebliche Wertindikator für alle vermieteten Renditeimmobilien.
Komponenten des Ertragswerts
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Gebäudeertragswert (Reinertrag × Vervielfältiger) und dem abgezinsten Bodenwert. Der Vervielfältiger wird aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer berechnet.
Formel (vereinfacht)
Ertragswert = (Jahresreinertrag × Vervielfältiger) + abgezinster Bodenwert
Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Vervielfältiger und damit der Ertragswert.
Marktanpassung
Der rechnerisch ermittelte Ertragswert wird abschließend durch Marktanpassung auf den tatsächlichen Verkehrswert abgestimmt. Eventuelle boG wie Instandhaltungsrückstand werden gesondert berücksichtigt.