§ 194 BauGB – Definition des Verkehrswerts
§ 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) ist die zentrale Rechtsgrundlage für die Verkehrswertermittlung in Deutschland. Die Vorschrift definiert den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Kernaussagen der Vorschrift
Der Verkehrswert ist kein subjektiver Wert, sondern ein objektivierter Marktwert. Er basiert auf dem, was ein sachkundiger, unvoreingenommener Käufer im normalen Marktgeschehen bereit wäre zu zahlen. Ungewöhnliche Umstände wie Liebhaberwert, Notsituationen oder persönliche Bindungen bleiben bei der Ermittlung außer Betracht. Der Wertermittlungsstichtag legt dabei den konkreten Zeitpunkt der Bewertung fest.
Bedeutung für die Gutachterpraxis
Zertifizierte Sachverständige orientieren sich bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten unmittelbar an § 194 BauGB. Die Norm bildet die Grundlage für alle normierten Bewertungsverfahren gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – also für das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Anwendungsbereiche
§ 194 BauGB ist relevant bei Erbauseinandersetzungen, Beleihungswertermittlungen, steuerlichen Bewertungen, Enteignungsverfahren sowie bei gerichtlich angeordneten Gutachten. Er gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, Wohnungen, Gewerbeimmobilien und sonstige Liegenschaften. Der Gutachterausschuss leitet auf Basis dieser Norm Marktdaten für die Wertermittlung ab.