Sachwertfaktor – Definition und Abgrenzung
Der Sachwertfaktor ist die ältere Bezeichnung für den heutigen Marktanpassungsfaktor gemäß ImmoWertV 2021. Er drückt das Verhältnis zwischen dem erzielten Kaufpreis und dem rechnerisch ermittelten voräufigen Sachwert aus.
Herleitung
Der Gutachterausschuss berechnet für eine repräsentative Stichprobe: Kaufpreis ÷ voräufiger Sachwert. Der statistische Mittelwert dieser Quotienten ergibt den Sachwertfaktor, differenziert nach Objektart, Baujahr, Ausstattung und Lage.
Interpretation
Ein Sachwertfaktor von 1,2: Markt zahlt 20 % mehr als den rechnerischen Sachwert – typisch für gefragte Lagen wie Heidelberg. Ein Faktor von 0,8 bedeutet einen Marktabschlag. Ohne korrekte Marktanpassung liefert das Sachwertverfahren keinen markkonformen Wert.