Bausubstanz – Definition und Bedeutung für die Wertermittlung
Die Bausubstanz bezeichnet den baulich-technischen Zustand eines Gebäudes: Tragwerk, Dach, Fassade, Fenster, haustechnische Anlagen und Innenausbau. Sie ist ein entscheidender Faktor bei der Immobilienbewertung und beeinflusst maßgeblich die Restnutzungsdauer.
Beurteilung der Bausubstanz
Bei der Begutachtung beurteilt der Sachverständige den Zustand der wesentlichen Bauteile: Fundament, tragende Wände und Decken, Dachkonstruktion, Fenster, Heizungsanlage und Sanitarinstallation. Die Beurteilung erfolgt im Rahmen der Instandhaltungsprüfung.
Einfluss auf die Restnutzungsdauer
Eine gute oder sanierte Bausubstanz kann die RND gegenüber dem rein rechnerischen Wert erhöhen. Eine stark sanierungsbedürftige Substanz kann die RND verkürzen und zu höheren Wertminderungsansätzen im Sachwertverfahren führen.
Bausubstanz und Instandhaltungsrückstand
Ein erheblicher Instandhaltungsrückstand mindert den Verkehrswert. Die Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen werden als boG wertmindernd abgesetzt. Eine Modernisierung kann die Bausubstanz und damit den Wert erheblich verbessern.