Vergleichswertverfahren – Methodik und Anwendung
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV und gilt als das marktnächste Verfahren. Es ermittelt den Verkehrswert durch direkten Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte.
Ablauf des Vergleichswertverfahrens
- Recherche geeigneter Vergleichsobjekte aus der Kaufpreissammlung oder Marktdaten
- Prüfung der Vergleichbarkeit (Lage, Nutzungsart, Baujahr, Größe, Ausstattung)
- Anpassung der Vergleichspreise für abweichende Merkmale
- Ableitung eines Vergleichswerts als Mittelwert oder gewichtetes Ergebnis
- Anpassung um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)
- Ergebnis: Vergleichswert = Verkehrswert
Stärken des Verfahrens
Das Vergleichswertverfahren spiegelt direkt das Marktgeschehen wider und ist frei von theoretischen Annahmen zu Herstellungskosten oder Ertragspotenzial. Es ist besonders aussagekräftig bei homogenen Märkten mit vielen vergleichbaren Transaktionen.
Schwächen und Grenzen
Das Verfahren stößt an Grenzen bei: Sonderimmobilien ohne vergleichbare Kaufpreise, dünnen Märkten mit wenigen Transaktionen sowie Objekten mit sehr individuellen Eigenschaften. In diesen Fällen werden ergänzend Sachwert- oder Ertragswertverfahren eingesetzt.