Bewirtschaftungskosten – Definition und Bestandteile
Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die einem Vermieter bei der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen und nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Im Ertragswertverfahren werden sie vom Jahresrohertrag abgezogen, um den Jahresreinertrag zu ermitteln.
Bestandteile der Bewirtschaftungskosten
Gemäß ImmoWertV umfassen die Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis sowie bei Wohnungseigentum ggf. Erbbauzinsen.
Nicht umlagefähige Betriebskosten
Nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherungen) sind ebenfalls zu berücksichtigen. Die nach BetrKV umlegbaren Kosten sind dagegen nicht Teil der Bewirtschaftungskosten im Sinne der ImmoWertV.
Bedeutung für die Ertragswertermittlung
Typische Ansätze liegen bei Wohngebäuden zwischen 20 und 30 % des Jahresrohertrags. Eine höhere Nettoanfangsrendite lässt sich durch Senkung der Bewirtschaftungskosten oder Erhöhung des Rohertrags erreichen.