Wohnfläche – Definition und Berechnung
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume einer Wohnung. Sie ist die zentrale Bezugsgröße für Mieten, Kaufpreise und Immobilienbewertung und wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder – in älteren Fällen – nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet.
Anrechenbare Flächen nach WoFlV
Vollständig anrechenbar (100 %): Alle Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern. Hälftig anrechenbar (50 %): Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (in der Regel 25–50 %). Nicht anrechenbar: Flächen unter 1 Meter lichter Höhe, Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume.
Abgrenzung zur Nutzfläche
Die Wohnfläche ist kleiner als die Nutzfläche nach DIN 277, da sie Verkehrs- und Technikflächen sowie bestimmte Nebenräume nicht einbezieht. Bei Gewerbeimmobilien wird statt der Wohnfläche die Mietfläche nach gif-Richtlinien verwendet.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Die Wohnfläche ist Grundlage für die Mietertragsberechnung im Ertragswertverfahren sowie für den Vergleich mit Marktmieten und Kaufpreisen je m². Fehlerhafte Wohnflächenangaben können zu erheblichen Fehlern im Bewertungsergebnis führen. Sachverständige überprüfen die Wohnfläche daher anhand von Grundrissen und ggf. durch Nachmessung.