Vergleichsfaktor – Definition und Anwendung
Der Vergleichsfaktor ist eine vom Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung abgeleitete Kennzahl, die als Bezugsgröße im Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke dient. Er wird als Preis je Einheit (z. B. €/m² Wohnfläche) ausgewiesen und ermöglicht die direkte Ableitung von Vergleichswerten ohne aufwändige Einzelfallrecherche.
Arten von Vergleichsfaktoren
Gutachterausschüsse veröffentlichen verschiedene Vergleichsfaktoren: Gebäudevergleichsfaktoren (€/m² Wohnfläche für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen), ertragswertbezogene Vergleichsfaktoren sowie spezielle Faktoren für bestimmte Objektarten. Die Faktoren werden nach Lage, Baujahr, Ausstattung und anderen Merkmalen differenziert.
Anwendung im Vergleichswertverfahren
Verkehrswert = Wohnfläche × Vergleichsfaktor × ggf. Korrekturfaktoren für Abweichungen
Der Vergleichsfaktor liefert schnell einen ersten marktorientierten Wertansatz. Er ist besonders nützlich, wenn keine ausreichende Zahl direkter Vergleichskaufpreise vorliegt.
Grenzen der Methode
Vergleichsfaktoren sind Durchschnittswerte und berücksichtigen individuelle Besonderheiten nicht. Grundstücke mit ungewöhnlicher Lage, besonderem Zuschnitt oder besonderen Belastungen erfordern zusätzliche Anpassungen. Sachverständige nutzen Vergleichsfaktoren daher als Plausibilisierungsinstrument, nicht als alleinige Bewertungsgrundlage.