Verwaltungskosten – Definition und Ansatz
Verwaltungskosten sind die Kosten der kaufmännischen und technischen Verwaltung einer Immobilie, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Sie zählen zu den Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren und mindern den erzielten Rohertrag.
Bestandteile der Verwaltungskosten
Verwaltungskosten umfassen: Kosten der Hausverwaltung (Buchhaltung, Mieterkorrespondenz, Abrechnung), Kosten für Beiratssitzungen und Eigentümerversammlungen (bei WEG), Aufwendungen für Vermietungsaktivitäten, allgemeine Verwaltungsaufwendungen sowie anteilige Kosten für Leerstandsverwaltung.
Ansätze in der Praxis
Die ImmoWertV sieht den Ansatz auf Basis von Erfahrungswerten vor. Typische Richtwerte: Für Wohngebäude ca. 200–400 €/Wohneinheit/Jahr, für Gewerbeimmobilien 1–3 % des Jahresrohertrags. Bei WEG-Objekten sind die tatsächlichen Hausverwaltungskosten als Grundlage heranzuziehen.
Abgrenzung zu umlagefähigen Verwaltungskosten
Nicht alle Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Die nach BetrKV umlagefähigen Kosten (z. B. Hausmeisterdienste, Gemeinschaftsstrom) werden dem Mieter in Rechnung gestellt und sind keine Bewirtschaftungskosten im Sinne der ImmoWertV. Sachverständige trennen sorgfältig zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.