Vergleichspreis – Definition und Ermittlung
Der Vergleichspreis ist ein aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleiteter Wert, der als Grundlage für das Vergleichswertverfahren dient. Er wird durch Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses oder eigener Marktrecherchen ermittelt.
Anforderungen an Vergleichsobjekte
Geeignete Vergleichsobjekte müssen dem Bewertungsobjekt in wesentlichen wertbestimmenden Merkmalen ähneln: Lage (möglichst gleiche oder benachbarte Bodenrichtwertzone), Nutzungsart (gleiche Objektart), Baujahr und Ausstattungsstandard sowie Grundstücksgröße und Bebauungsdichte.
Anpassung von Vergleichspreisen
Da kaum zwei Grundstücke identisch sind, müssen Vergleichspreise in der Regel angepasst werden. Korrekturen erfolgen für: abweichende Lage (Zu-/Abschläge), abweichendes Baujahr (Baupreisindex), abweichende Ausstattung oder Grundstücksgröße sowie unterschiedliche Verkaufszeitpunkte (Indexierung).
Direkter und indirekter Vergleichswert
Beim direkten Vergleich werden konkrete Kaufpreise ähnlicher Objekte herangezogen. Beim indirekten Vergleich werden vom Gutachterausschuss veröffentlichte Vergleichsfaktoren oder Bodenrichtwerte als Grundlage verwendet. Beide Methoden ergänzen sich in der Praxis.