Ein Haus wird häufig innerhalb der Familie übertragen, weil die Eigentümer frühzeitig Vorsorge treffen möchten. Wer eine Immobilienschenkung steuerlich richtig bewerten will, sollte den Wert jedoch nicht aus einem Immobilienportal, einer Maklereinschätzung oder dem ursprünglichen Kaufpreis ableiten. Für die Schenkungsteuer zählt der Wert am konkreten Übertragungsstichtag. Schon eine unzutreffende Einschätzung kann dazu führen, dass Freibeträge nicht optimal genutzt werden, Steuerbescheide zu hoch ausfallen oder später Streit über die Vermögensaufteilung entsteht.
Bei einer Immobilie in Heidelberg, Mannheim oder dem Rhein-Neckar-Kreis kommen zudem stark unterschiedliche Lagequalitäten, Bodenrichtwerte und Gebäudezustände zusammen. Eine belastbare Bewertung trennt deshalb zwischen pauschalen Steuerwerten und den objektbezogenen Umständen, die den tatsächlichen Immobilienwert beeinflussen.
Warum der Immobilienwert bei einer Schenkung entscheidend ist
Die Schenkungsteuer knüpft an die Bereicherung des Beschenkten an. Bei einer Immobilie ist das grundsätzlich der steuerlich anzusetzende Grundstückswert, vermindert um gegebenenfalls übernommene Verbindlichkeiten oder andere wertmindernde Belastungen. Je höher dieser Wert ausfällt, desto stärker werden persönliche Freibeträge beansprucht und desto eher entsteht Schenkungsteuer.
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können grundsätzlich alle zehn Jahre einen Freibetrag von 500.000 Euro nutzen. Kindern steht regelmäßig ein Freibetrag von 400.000 Euro zu. Für Enkel, Eltern oder Geschwister gelten deutlich niedrigere Beträge. Die genaue steuerliche Einordnung gehört in die Hände eines Steuerberaters oder Fachanwalts. Für die wirtschaftliche Planung ist aber stets dieselbe Frage zentral: Welchen Wert hat das übertragene Grundstück am Tag der Schenkung tatsächlich?
Die Zehnjahresfrist macht eine frühe und nachvollziehbare Bewertung besonders relevant. Werden mehrere Übertragungen geplant oder sollen sich Eltern Wohnrechte vorbehalten, kann bereits die Gestaltung den steuerlichen Wert erheblich verändern. Eine Wertermittlung sollte daher vor der notariellen Beurkundung vorliegen, nicht erst nach Zugang des Steuerbescheids.
Steuerlicher Grundbesitzwert und Verkehrswert sind nicht dasselbe
Das Finanzamt ermittelt für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer einen sogenannten Grundbesitzwert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Abhängig von Grundstücksart und Nutzung kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung. Diese Verfahren arbeiten mit gesetzlich und administrativ vorgegebenen Daten, etwa Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen, Vergleichsfaktoren und pauschalen Gebäudekosten.
Das Ergebnis kann dem Verkehrswert nahekommen, muss es aber nicht. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Er verlangt eine objektbezogene Betrachtung: Mikrolage, Zustand, Modernisierungen, Ausstattungsqualität, Instandhaltungsstau und Rechte am Grundstück sind dabei nicht bloße Randnotizen.
Gerade hier entstehen häufig Abweichungen. Ein standardisiertes Bewertungsmodell erkennt nicht automatisch, dass ein Gebäude einen erheblichen Feuchteschaden aufweist, eine Heizung am Ende ihrer Nutzungsdauer steht oder die Wohnfläche nur eingeschränkt nutzbar ist. Auch ein ungünstiger Zuschnitt, eine problematische Zufahrt oder ein dauerhaft vermietetes Objekt mit niedriger Bestandsmiete können den gemeinen Wert beeinflussen.
Immobilienschenkung steuerlich richtig bewerten: Der Ablauf
Am Anfang steht die vollständige Bestandsaufnahme. Benötigt werden regelmäßig ein aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Angaben zu Grundstücksfläche und Baujahr, Bauunterlagen, Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Informationen zu Modernisierungen, Mietverhältnissen und Belastungen. Bei Wohnungseigentum gehören Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Angaben zum Hausgeld dazu.
Entscheidend ist der Stichtag. Für die Schenkungsteuer ist grundsätzlich der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die Schenkung ausgeführt wird. Bei notariell geregelten Immobilienübertragungen sollte die steuerliche Wirkung der gewählten Vertragsgestaltung fachlich geprüft werden. Marktveränderungen nach diesem Datum, später entdeckte Schäden oder erst anschließend beschlossene Sanierungen sind nur insoweit relevant, wie sie am Stichtag bereits angelegt oder erkennbar waren.
Danach wird zunächst geklärt, welches Bewertungsverfahren zum Objekt passt. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen liefert das Vergleichswertverfahren oft eine tragfähige Grundlage, sofern genügend geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht dagegen die nachhaltig erzielbare Ertragskraft im Vordergrund. Fehlen belastbare Vergleichspreise oder handelt es sich um ein individuell geprägtes Gebäude, kann das Sachwertverfahren sachgerecht sein.
Ein qualifiziertes Gutachten legt offen, welche Daten verwendet wurden und weshalb Zu- oder Abschläge angesetzt werden. Es dokumentiert nicht nur einen Endwert, sondern den Weg dorthin. Das ist bei Rückfragen des Finanzamts, innerhalb einer Erbengemeinschaft oder bei späteren familienrechtlichen Auseinandersetzungen wesentlich wertvoller als eine unverbindliche Preiseinschätzung.
Wann ein Gutachten den Steuerwert korrigieren kann
Fällt der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert höher aus als der tatsächliche gemeine Wert, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. § 198 Bewertungsgesetz eröffnet diese Möglichkeit. In der Praxis wird dafür häufig ein Verkehrswertgutachten herangezogen, das stichtagsbezogen, nachvollziehbar und methodisch belastbar ist.
Nicht jedes Dokument erfüllt diesen Zweck. Eine kurze Maklerbestätigung, ein automatisierter Onlinewert oder ein nicht begründeter Wunschwert reichen in der Regel nicht aus. Das Gutachten muss die für das konkrete Grundstück maßgeblichen Daten prüfen, das Verfahren schlüssig herleiten und wertrelevante Besonderheiten verständlich belegen. Auch ein zeitnaher Kaufvertrag kann ein Nachweis sein, sofern er unter gewöhnlichen Marktbedingungen zustande kam. Ob er im Einzelfall anerkannt wird, hängt von den Umständen ab.
Besonders prüfungsrelevant sind wertmindernde Faktoren, die in pauschalen Ansätzen leicht untergehen. Dazu zählen erhebliche Bauschäden, Feuchtigkeit und Schimmel, nicht genehmigte Umbauten, eingeschränkte Belichtung, Altlastenverdacht, Wegerechte oder ein Sanierungsbedarf, dessen Kosten konkret nachvollziehbar sind. Solche Umstände dürfen nicht nur behauptet werden. Fotos, Bauunterlagen, Kostenschätzungen und bei Bedarf separate Schadensgutachten schaffen die erforderliche Beleggrundlage.
Wohnrecht, Nießbrauch und Darlehen richtig einordnen
Viele Schenkungen erfolgen nicht ohne Gegenleistung. Die Eltern übertragen etwa das Eigentum, behalten sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Ein Wohnrecht erlaubt die persönliche Nutzung bestimmter Räume oder des gesamten Hauses. Ein Nießbrauch kann weiter reichen und etwa die Vermietung sowie den Ertrag aus der Immobilie umfassen. Beide Rechte werden üblicherweise im Grundbuch gesichert und können den Wert der Zuwendung deutlich mindern.
Wie hoch diese Minderung ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen. Maßgeblich sind unter anderem der Jahreswert des Rechts, das Alter der berechtigten Person, die konkrete Ausgestaltung und die gesetzlich vorgesehenen Vervielfältiger. Wer die laufenden Kosten trägt, ob eine Vermietung zulässig ist und ob das Recht nur Teile des Gebäudes betrifft, kann die Bewertung verändern.
Auch ein übernommenes Darlehen ist sorgfältig zu behandeln. Soweit der Beschenkte eine Schuld übernimmt, liegt wirtschaftlich nicht mehr ausschließlich eine unentgeltliche Zuwendung vor. Daraus können steuerlich gemischte Vorgänge entstehen. Notar, Steuerberater und Gutachter sollten deshalb auf derselben Datenbasis arbeiten: auf dem richtigen Stichtag, mit klaren Angaben zu Rechten, Lasten und Vertragsbedingungen.
Typische Fehler vor der notariellen Übertragung
Ein häufiger Fehler besteht darin, den Immobilienwert mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen. Der Bodenrichtwert betrifft den Boden und ersetzt keine Bewertung des bebauten Grundstücks. Umgekehrt ist ein hoher Verkaufspreis eines Nachbarhauses kein automatischer Vergleichsmaßstab, wenn Baujahr, Wohnfläche, Zustand oder Grundstücksgröße abweichen.
Problematisch ist auch, Sanierungsbedarf nur grob zu schätzen. Eine pauschale Aussage wie „das Bad ist alt“ wird einen Wertansatz kaum beeinflussen. Anders verhält es sich bei konkret festgestellten Mängeln, etwa Durchfeuchtung im Keller, Schäden an Dach oder Fassade, schadstoffbelasteten Baustoffen oder einer technisch überholten Heizungsanlage. Hier kann eine sachverständige Untersuchung klären, ob ein bloßer Schönheitsmangel oder ein markt- und kostenrelevanter Schaden vorliegt.
Ebenso riskant ist es, ein Gutachten erst nach Ablauf wichtiger Fristen zu beauftragen. Je größer der zeitliche Abstand zum Übertragungsstichtag wird, desto aufwendiger ist die rückwirkende Rekonstruktion von Markt, Zustand und relevanten Daten. Ein stichtagsnahes Gutachten ist daher regelmäßig überzeugender und erleichtert die Abstimmung mit der steuerlichen Beratung.
Welche Qualität ein Gutachten für die Schenkung haben sollte
Für eine steuerliche Fragestellung sollte das Gutachten die Immobilie persönlich aufnehmen und nicht allein auf Unterlagen oder Fernschätzungen beruhen. Es muss Grundstück, Gebäude, Lage, Nutzung und Rechte untersuchen, die Datengrundlagen benennen und die gewählte Bewertungsmethode nachvollziehbar anwenden. Anerkannte Standards wie BauGB und ImmoWertV 2021 bilden dabei den methodischen Rahmen für eine fachgerechte Verkehrswertermittlung.
Bei erkennbaren Baumängeln oder Feuchteschäden reicht eine allgemeine Wertabschätzung oft nicht aus. Zunächst muss geklärt werden, was die Ursache ist, welcher Sanierungsumfang erforderlich wird und wie sich der Mangel auf die Marktgängigkeit auswirkt. Die Verbindung aus Immobilienbewertung und Bauschadensbegutachtung kann hier besonders sinnvoll sein, weil Wertansatz und technische Feststellung aufeinander abgestimmt werden.
Das Sachverständigenbüro Feindler erstellt für solche Anlässe unabhängige, schriftlich dokumentierte Gutachten und berücksichtigt dabei die Besonderheiten des jeweiligen Objekts. Für die steuerliche Gestaltung ersetzt das Gutachten keine Steuerberatung. Es liefert jedoch die belastbare Bewertungsgrundlage, auf der steuerliche und notarielle Entscheidungen fachlich sauber aufbauen können.
Eine Schenkung lässt sich nicht nachträglich so planen, als wäre sie noch nicht erfolgt. Wer den Gebäudebestand, die Belastungen und den Stichtagswert vor der Unterschrift präzise dokumentiert, schafft für die Familie eine nachvollziehbare Grundlage – und bewahrt sich die Möglichkeit, einen zu hohen Steuerwert mit belastbaren Tatsachen zu hinterfragen.