Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann den gesamten Kaufpreis nicht einfach abschreiben. Abschreibbar ist grundsätzlich nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Grund und Boden bleibt steuerlich außen vor. Eine Kaufpreisaufteilung korrekt berechnen zu können, entscheidet daher unmittelbar über die Höhe der jährlichen Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA. Schon eine unplausible Verteilung kann Rückfragen des Finanzamts auslösen oder dazu führen, dass steuerliche Vorteile geringer ausfallen als erwartet.
Gerade bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern im Raum Heidelberg, Mannheim und Rhein-Neckar ist die Aufgabe anspruchsvoll: Hohe Bodenrichtwerte treffen häufig auf Gebäude mit sehr unterschiedlichem Bauzustand, Ausstattungsniveau und Restnutzungsdauer. Eine pauschale Aufteilung nach Bauchgefühl wird diesen Faktoren nicht gerecht.
Was die Kaufpreisaufteilung steuerlich regelt
Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie umfasst der Kaufpreis wirtschaftlich mindestens zwei Bestandteile: den Wert des Grundstücks und den Wert des darauf stehenden Gebäudes. Hinzu können unter Umständen separat bewertbare Bestandteile kommen, etwa eine Einbauküche, eine Photovoltaikanlage oder bewegliches Inventar. Für die AfA ist der Gebäudewert maßgeblich.
Die Kaufpreisaufteilung wird meist als Verhältnis dargestellt. Beträgt der Kaufpreis einschließlich der anschaffungsnah zu berücksichtigenden Nebenkosten beispielsweise 500.000 Euro und entfallen davon 350.000 Euro auf das Gebäude, liegt der Gebäudeanteil bei 70 Prozent. Die AfA wird dann auf Basis dieser 350.000 Euro ermittelt, nicht auf Basis des Gesamtbetrags.
Dabei ist zwischen der steuerlichen Aufteilung und einer Verkehrswertermittlung zu unterscheiden. Ein Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage, welchen Wert eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr hat. Die Kaufpreisaufteilung leitet daraus ein nachvollziehbares Verhältnis von Boden- und Gebäudewert ab. Sie braucht deshalb eine belastbare wertmäßige Grundlage, ist aber kein bloßes Rechenschema.
Kaufpreisaufteilung korrekt berechnen: Der sachliche Weg
Der Ausgangspunkt sind getrennt ermittelte Werte für Grund und Boden sowie für das Gebäude. Erst danach wird das Verhältnis dieser Werte auf den tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreis übertragen. Dieses Vorgehen verhindert einen häufigen Fehler: Den Bodenwert einfach vom Kaufpreis abzuziehen und den Rest vollständig dem Gebäude zuzurechnen.
Vereinfacht lautet die Berechnung:
Gebäudeanteil = Gebäudewert / (Gebäudewert + Bodenwert) × Gesamtkaufpreis
Bodenanteil = Bodenwert / (Gebäudewert + Bodenwert) × Gesamtkaufpreis
Zum Gesamtkaufpreis gehören regelmäßig auch die Anschaffungsnebenkosten, soweit sie dem Erwerb zuzuordnen sind. Dazu zählen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Sie werden im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilt. Werden bewegliche Wirtschaftsgüter separat mitgekauft und im Vertrag eindeutig ausgewiesen, sind sie vor der Aufteilung des Immobilienkaufpreises zu berücksichtigen.
Der Bodenwert: Lage allein genügt nicht
Für den Bodenwert ist der Bodenrichtwert ein zentraler Anhaltspunkt. Er wird von den Gutachterausschüssen für bestimmte Gebiete und Stichtage veröffentlicht. Dennoch ist er nicht automatisch mit dem individuellen Grundstückswert gleichzusetzen. Zu prüfen sind unter anderem Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Entwicklungszustand, Rechte und Belastungen sowie mögliche Abweichungen zwischen Richtwertgrundstück und tatsächlichem Grundstück.
Bei einer Eigentumswohnung wird der anteilige Bodenwert aus dem Grundstückswert und dem Miteigentumsanteil abgeleitet. Auch hier können Besonderheiten des Grundstücks, etwa eine ungünstige Bebaubarkeit oder ein Erbbaurecht, die Bewertung beeinflussen. Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Gebäudeanteil steuerlich nur noch gering sein darf. Entscheidend ist die wertmäßige Relation im konkreten Objekt.
Der Gebäudewert: Baujahr ist nur ein Baustein
Beim Gebäude kommt es nicht allein auf Alter und Wohnfläche an. Relevanz haben Bauart, Bruttogrundfläche oder Wohn- und Nutzfläche, Ausstattungsqualität, Modernisierungen, Instandhaltungsstau, Restnutzungsdauer sowie wertbeeinflussende Schäden. Ein saniertes Altbauobjekt kann einen deutlich anderen Gebäudewert aufweisen als ein unsanierter Bau gleichen Baujahrs.
In der Praxis wird der Gebäudewert häufig im Sachwertverfahren abgeleitet. Dabei werden die Normalherstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus ermittelt und anschließend unter anderem Alterswertminderung, Restnutzungsdauer und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann auch das Ertragswertverfahren wesentliche Erkenntnisse liefern. Welches Verfahren sachgerecht ist, hängt von Objektart und Bewertungsanlass ab.
Ein dokumentierter Feuchteschaden, Schimmelbefall oder erheblicher Sanierungsbedarf darf nicht ignoriert werden. Solche Umstände können den Gebäudewert mindern. Sie rechtfertigen jedoch keine frei gewählte Verschiebung des Kaufpreises. Erforderlich ist eine nachvollziehbare, objektbezogene Bewertung der Auswirkungen.
Der Kaufvertrag ist wichtig, aber nicht immer ausreichend
Enthält der notarielle Kaufvertrag bereits eine Aufteilung zwischen Boden und Gebäude, ist das grundsätzlich ein wichtiger Anhaltspunkt. Vertragspartner können den Kaufpreis nicht beliebig verteilen. Das Finanzamt kann eine Vereinbarung überprüfen und von ihr abweichen, wenn sie wirtschaftlich nicht haltbar ist, nur steuerlich motiviert erscheint oder ein auffälliges Missverhältnis zu den tatsächlichen Wertverhältnissen besteht.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Gebäudeanteil ungewöhnlich hoch angesetzt wird, obwohl das Grundstück in einer Lage mit sehr hohen Bodenwerten liegt. Ebenso problematisch kann ein sehr niedriger Gebäudeanteil sein, wenn das Gebäude hochwertig, modernisiert und wirtschaftlich gut nutzbar ist. Eine plausible Vertragsklausel ersetzt keine fachliche Herleitung.
Wer den Kaufvertrag noch nicht unterzeichnet hat, sollte die Wertverhältnisse vorab prüfen lassen. Nach Abschluss des Vertrags ist eine sachgerechte Aufteilung weiterhin möglich, allerdings steht dann der vereinbarte Gesamtkaufpreis fest. Eine klare Ausweisung von mitverkauften beweglichen Gegenständen kann zusätzlich helfen, spätere Abgrenzungsfragen zu vermeiden.
Rechentool oder Gutachten: Wann reicht welches Vorgehen?
Für einfache, marktübliche Fälle kann ein Berechnungstool eine erste Orientierung geben. Das gilt vor allem dann, wenn Grundstück, Gebäudezustand und Vertragsgestaltung wenig Besonderheiten aufweisen. Ein Tool ersetzt jedoch keine Ortsbesichtigung und erkennt weder verdeckte Bauschäden noch eine außergewöhnliche Modernisierung oder wertrelevante Belastungen zuverlässig.
Eine fachliche Bewertung ist besonders sinnvoll, wenn hohe Kaufpreise, hohe Bodenrichtwerte oder erhebliche steuerliche Auswirkungen im Spiel sind. Das betrifft auch Objekte mit Sanierungsstau, Denkmalschutz, gemischter Nutzung, mehreren Gebäudeteilen, Erbbaurecht oder umfangreichem mitveräußertem Inventar. Bei einer späteren Prüfung zählt nicht, ob eine Zahl bequem ermittelt wurde, sondern ob sie nachvollziehbar dokumentiert und fachlich begründet ist.
Ein unabhängiges Kurzgutachten oder eine detaillierte Stellungnahme kann die erforderlichen Annahmen offenlegen: verwendeter Bodenrichtwert, Grundstücksmerkmale, Gebäudedaten, Restnutzungsdauer, Modernisierungen und wertmindernde Umstände. Bei komplexen oder streitigen Sachverhalten – etwa innerhalb einer Erbengemeinschaft, bei Scheidung oder gegenüber Behörden – kann ein umfassenderes Gutachten die bessere Grundlage sein.
Ein Beispiel zur Einordnung
Angenommen, ein Anleger erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung für 420.000 Euro. Nach Prüfung des anteiligen Bodenwerts und des Gebäudewerts ergibt sich ein Bodenwert von 150.000 Euro und ein Gebäudewert von 250.000 Euro. Das Verhältnis beträgt somit 37,5 Prozent Boden und 62,5 Prozent Gebäude.
Fallen zusätzlich 35.000 Euro Anschaffungsnebenkosten an, beträgt die gesamte Bemessungsgrundlage 455.000 Euro. Davon entfallen 284.375 Euro auf das Gebäude und 170.625 Euro auf den Grund und Boden. Die AfA knüpft an den Gebäudeanteil von 284.375 Euro an. Der anzuwendende AfA-Satz richtet sich wiederum nach den steuerlichen Vorgaben und insbesondere nach Fertigstellungszeitpunkt sowie Nutzungsart des Gebäudes.
Das Beispiel zeigt: Bereits eine Veränderung des Gebäudeanteils um wenige Prozentpunkte kann sich über viele Jahre auswirken. Zugleich ist eine hohe AfA nicht automatisch das richtige Ziel. Maßgeblich ist stets die zutreffende, nachweisbare Wertrelation.
Typische Fehler mit vermeidbaren Folgen
Häufig wird der Bodenwert mit dem Bodenrichtwert multipliziert, ohne die Eigenschaften des konkreten Grundstücks zu prüfen. Ebenfalls verbreitet ist die Annahme, dass der Gebäuderestwert einfach dem Kaufpreis abzüglich Bodenwert entspricht. Beide Ansätze können zu falschen Ergebnissen führen.
Problematisch sind außerdem unvollständige Unterlagen. Wohnflächenberechnung, Baujahr, Modernisierungsnachweise, Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Kaufvertrag und Angaben zu Schäden oder Sanierungen beeinflussen die Bewertung. Fehlen diese Grundlagen, bleiben Annahmen oft zu grob. Für eine belastbare Kaufpreisaufteilung müssen die Rechenschritte deshalb transparent sein und zum Objekt passen.
Wer steuerliche Folgen verbindlich beurteilen lassen möchte, sollte zusätzlich steuerlichen Rat einholen. Die sachverständige Wertermittlung liefert die fundierte Bewertungsbasis, während die steuerliche Einordnung im Einzelfall Aufgabe der steuerlichen Beratung ist.
Eine sorgfältige Aufteilung schafft nicht nur eine Grundlage für die AfA. Sie dokumentiert, dass die angesetzten Werte aus dem konkreten Grundstück, dem realen Gebäudezustand und einer nachvollziehbaren Methode abgeleitet wurden. Genau diese Nachweisfähigkeit wird relevant, wenn aus einer Zahl später eine Frage des Finanzamts oder ein wirtschaftlicher Streitfall wird.
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